La procédure d'expulsion est une étape très longue et douloureuse, tant pour le propriétaire que les locataires. Seulement, les 2 parties étant reliées par un contrat, le propriétaire est tout à fait dans son droit que de réclamer son dû, ou le départ des locataires. Cette procédure est menée en justice par un huissier qui se chargera de l'ensemble des démarches.
Dans quel cas entamer une procédure d’expulsion ?
La procédure d’expulsion concerne les propriétaires de logements dont les locataires n’honorent plus leurs obligations contractuelles. Lorsque ces derniers ne respectent plus ces obligations, le propriétaire bailleur est alors en droit de demander en justice, la résiliation du bail ainsi que son expulsion.
Plusieurs situations peuvent conduire le propriétaire à entamer une procédure d’expulsion. Il peut s’agir par exemple, d’un locataire qui ne paye plus son loyer ou encore d’un locataire qui refuse de délivrer une attestation d’assurance ou encore de trouble du voisinage. Toutefois, la quasi-totalité des cas concerne les loyers impayés.
Le dossier est alors confié à un huissier afin qu'il récupère ces loyers et votre logement. La procédure va alors se dérouler en 3 étapes qui sont :
- La phase de résiliation du bail
- La condamnation du locataire
- La phase d’expulsion
La phase de résiliation du bail
Cette étape est commune à tous types de baux, qu'ils soient écrits ou verbaux, que le logement soit meublé ou non. Cette phase de résiliation commence officiellement au moment où le premier acte sera signifié par l’huissier au locataire. Cet acte est appelé le commandement. Il ne s’agit pas d’un courrier mais d’un acte signifié à votre locataire et remis en main propre par l’huissier. Concrètement, il s’agit en quelque sorte d’une mise en demeure officielle rappelant au locataire les dispositions de la loi en la matière, les textes applicables et le décompte des loyers dus. Vous trouverez plus d'information sur le site www.litige.fr.
A partir de ce commandement, le ou les locataires auront alors deux mois pour régulariser la situation. La régularisation consiste à payer le ou les loyers en retard ainsi que le coût du commandement. C'est durant cette phase que le rôle de l'huissier prend tout son sens puisqu’il va prendre contact avec le ou les locataires, les relancer en n’hésitant pas à faire pression sur eux. Son objectif étant de trouver une solution immédiate soit en récupérant les loyers, soit en récupérant les clés du logement à l'amiable. On compte environ 20% des cas de procédure d’expulsion qui s’arrêtent à cette étape avec une solution trouvée entre les deux parties.
La condamnation du locataire
La 2ème étape consiste en la condamnation du locataire par le juge. Arrivé à ce stade, cela signifie que le délai de 2 mois de l'étape précédente s’est écoulé et que malheureusement aucune solution n'a pu être trouvée. Dans ce cas de figure, l’huissier va donc assigner les locataires devant le tribunal pour obtenir leur condamnation ainsi que le paiement des loyers, des frais engagés et obtenir leur expulsion. En règle générale, cette étape varie entre 4 et 5 mois. Ce temps s’étale de la délivrance de l'assignation au locataire et le rendu de la décision. Ces délais peuvent paraître longs mais ils sont en réalité incompressibles car imposés par la loi afin de laisser du temps pour que les locataires puissent trouver une solution, notamment avec l'aide des services sociaux.
L'huissier a également pour rôle de signaler toutes ces démarches à la préfecture afin que les services sociaux puissent étudier avec les locataires les possibilités de relogement. Globalement, la quasi-totalité des dossiers se termine à cette étape. En effet, dans plus de 90% des cas, la condamnation du locataire est la dernière phase menée par l’huissier et le propriétaire pourra récupérer les clés du logement.
L’huissier n’est pas seulement là pour dérouler une procédure. Il est là également pour obtenir un résultat. Autrement dit, en arriver à l'expulsion, même si cela est parfois inévitable, constitue un échec. En effet, c'est un échec pour l’huissier puisqu’il n'a pas pu récupérer le logement avant. C’est également une situation d’échec pour le bailleur car il a des loyers qui courent sans être perçus. Le relogement rapide du locataire à ce stade doit donc être une priorité et c'est à l'huissier de résoudre l’ensemble de l'équation.
La phase d’expulsion
Enfin la dernière étape consiste à l’expulsion physique des locataires. Statistiquement, ce cas représente un cas sur dix. On arrive ici à environ 7 mois de procédure avec une décision du tribunal rendue mais un logement toujours pas libéré puisqu’aucune solution n'a pu être trouvée.
Dès que le délai donné par la loi au locataire est expiré, c’est-à-dire environ 2 mois après le rendu de la décision, l’huissier va requérir la force publique auprès de la préfecture. Cette dernière a alors environ 2 mois supplémentaires pour répondre. Le concours de la force publique obtenu, l'huissier procédera à l'expulsion. Cette dernière étape a donc une durée de 4 à 5 mois entre le délai donné au locataire et l'obtention de la force publique.
Au total, une procédure de résiliation de bail dans le cadre d'un logement à usage d'habitation principale se décompose en 3 étapes et peut s'étendre compte tenu des délais imposés par les textes jusqu’à un an de procédure.
