Avant même de s’attarder sur l’estimation que peut avoir un immeuble, il convient de prendre le temps de déterminer le terme « immeuble ». Immeuble de rapport ou encore immeuble de rendement est un immeuble en bloc, c’est-à-dire plus simplement un bien immobilier dit en : monopropriété. À ne pas confondre avec un bien en copropriétés, les immeubles en blocs appartiennent à un seul et unique propriétaire.
Remarque : certains immeubles en copropriété n'ont toujours pas de règlement de copropriété, attention même s’il est légal de ne pas en avoir en cas de problème ou d'abus de l'un des copropriétaires, il sera difficile d'exercer une réclamation en dehors d'un tribunal.
L’estimation d’un immeuble de rapport requiert une expertise professionnelle particulière de la part de l’agent immobilier. Pour obtenir une valeur objective et en adéquation avec le marché, il faut prendre en compte une multitude de critères qui doivent être analysés avec minutie. On retrouve parmi les critères pour la détermination du prix d’un immeuble, la localisation géographique.
De l’emplacement à la valeur locative
On parle souvent du mot « emplacement » en immobilier et ce mot prend tout son sens lors de la vente d’un immeuble. Au sein d’un même quartier ou d’une même rue, il peut y avoir un impact important sur le prix au mètre carré. C’est le cas des grandes avenues qui séparent deux villes ou deux quartiers par exemple.
L’état extérieur ainsi que l’état intérieur de l’immeuble sont d’autres éléments clés pour réussir sa vente. Un immeuble avec des problèmes de toitures, une mauvaise stabilité ou encore des procédures auprès de la mairie aura une décote importante. Le type d’immeuble dans certaines Régions peut aussi jouer dans la détermination du prix. On pense bien sûr aux immeubles de la Capitale qui lorsque l’on parle d’immeuble du second empire ou encore néogothique se valorisent jusqu’à 25 % au-dessus de la valeur de marché.
Pour l’intérieur, c’est différant, l’analyse doit se porter d’une part sur l’accessibilité des parties communes, mais aussi la configuration de chaque logement ainsi que son potentiel pour une restructuration.
Le point crucial qui scelle un prix est incontestablement la valeur locative de l’immeuble. Le type de baux, le profil des locataires, et encore le montant des loyers perçus sont capital pour la détermination du prix. Alors qu’un immeuble squatté peut perdre 80 % de sa valeur, un immeuble avec une très bonne gestion, des baux en meublé avec un bon rendement locatif peut valoir jusqu’à 20 % de plus qu’un immeuble vendu vide.
Le plus important : la rentabilité
Comme dit précédemment en d’autres termes, le rendement locatif d’un immeuble peut être plus déterminant que l’état de santé de l’immeuble dans la construction du prix de vente. C’est simple pour un immeuble, la rentabilité détermine son prix de vente. Pour cette raison, il faut particulièrement être vigilant sur le montant des charges annuelles (entretien, mises aux normes, taxes, gardiennage…). Le montant des charges doit obligatoirement être inférieur au montant de la recette totale (loyers perçus).
La santé financière des locataires, le montant des loyers, la vacance locative, les travaux de rénovation, etc. Tout doit être analysé dans les moindres détails. De plus, l’estimation du prix de vente subira également des variations si les lots qui le composent sont vendus déjà loués, vides ou mixtes (certains sont occupés par des locataires, d’autres sont vides).
En effet, lors de l’achat d’un immeuble dont les appartements, studios, bureaux ou commerces sont déjà loués, le rendement locatif est en partie garanti pour l’acquéreur. Cela permet donc de ne pas perdre de temps dans la recherche de locataires, et cela représente également un gage de sécurité pour une banque prêteuse.
Comment faire au juste pour estimer un immeuble de rapport ?
Pour l’estimation de son immeuble de rapport, il est indiscutable de disposer des bons outils et de bonnes connaissances en immobilier. Connaitre précisément la valeur de son immeuble permet de réaliser une transaction dans les meilleures conditions. C’est pour cela que contrairement à beaucoup d’idées reçues, le fait de faire appel à un professionnel permet souvent de gagner de l’argent et du temps.
Vous avez pour projet de mettre en vente un immeuble dans le cadre d’une succession ou encore d’un changement de parts en SCI ne commettez pas les erreurs des débutants. Soyez acteur de ce projet et demandez de l’aide à un professionnel directement en ligne ou auprès d’un agent de confiance. L’immobilier est une jungle sans nom ou ce qui réussisse sont ceux qui ont acquis un certain niveau de compétence.
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